Les consorts bailleurs confient la gestion de leur immeuble à un mandataire de gestion. Ce dernier reçoit une offre pour le local commercial au rez-de-chaussée. Il demande au diagnostiqueur A. de réaliser un « repérage des matériaux et produits de la liste A à intégrer au dossier amiante – parties privatives ». Le notaire annexe le rapport de diagnostic, qui conclut à l’absence d’amiante, à l’acte authentique. Le preneur découvre la présence d’amiante dans des panneaux de doublage mural (liste B).
Confusion entre DTA et DAPP
Dans le bail commercial, il est écrit : « chacune des parties reconnaît que le notaire soussigné l’a pleinement informée des dispositions du code de la santé publique imposant aux propriétaires de locaux tels que ceux loués aux présentes d’établir un dossier technique amiante [DTA] contenant un repérage étendu des matériaux pouvant contenir de l’amiante. Le bailleur déclare qu’un dossier amiante a été établi […] dont il résulte ce qui suit : dans le cadre de la mission, il n’a pas été repéré de matériaux ou produits susceptibles de contenir de l’amiante ».
Or, en réalité, le diagnostiqueur a réalisé un repérage des matériaux et produits de la liste A, à intégrer au DAPP. Le preneur à bail s’en aperçoit au moment de faire des travaux d’aménagement. En effet, selon l’expert judiciaire, les panneaux de doublage mural du local, apposés sur une surface d’environ 250 m², contiennent de l’amiante. Ils entrent aussi dans le périmètre de la recherche prévue par la liste B. Le dossier technique amiante en aurait tenu compte. En raison de la confusion entre DTA et DAPP, le preneur subit un préjudice de jouissance et une perte d’exploitation.
Bailleurs, notaire, mandataire et diagnostiqueur
Ensuite, chacun rejette la faute sur l’autre. Les bailleurs se déchargent de leur obligation de délivrance et incriminent la société X, mandataire. Celle-ci affirme n’avoir commis aucune faute en lien causal avec le préjudice du locataire. Quant au diagnostiqueur A., c’est X. qui a délimité sa mission. Enfin, le notaire, maître G., dit qu’il a « eu sa mission limitée par les parties afin de donner un caractère authentique à la convention de bail commercial arrêtée par les parties ».
Personne ne peut produire l’ordre de mission du diagnostiqueur. Cependant, selon le mandat de gérance, la société X est « en charge de la gestion et de la préparation des diagnostics ». C’est elle qui a circonscrit la mission et adressé le rapport au notaire, avec le DPE et l’état des risques. Finalement, la cour d’appel, comme le tribunal judiciaire auparavant, les condamne in solidum. Les bailleurs, le mandataire X., Maître G. et la société A. ont tous contribué au préjudice subi par le preneur.
Responsabilité des parties prenantes
Les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance en louant un local contenant de l’amiante. Le mandataire doit répondre des fautes qu’il commet dans sa gestion à l’égard de son mandant et des dommages en résultant causés au tiers. Le notaire aurait dû vérifier que le périmètre des recherches du diagnostiqueur était conforme aux obligations réglementaires. En prime, il a mentionné un « repérage étendu » dans l’acte authentique.
Enfin, le diagnostiqueur, « professionnel spécialisé dans les diagnostics immobiliers et rompu à l’application des normes applicables » est également responsable. Dans son rapport, il précise que l’immeuble est à usage mixte. Or le DAPP concerne les immeubles d’habitation. Il lui appartenait de « remplir son obligation de conseil auprès de sa mandante, la société X, afin de l’inciter à modifier le périmètre de sa mission ». Il a manqué à ses obligations contractuelles et engagé sa responsabilité à l’égard du preneur à bail.
Réparation du préjudice
En revanche, les protagonistes sont tenus dans des proportions différentes. Lors du premier jugement, le montant à payer était de 127,74 € au titre du remboursement des loyers et 150 000 au titre de la perte d’exploitation. Le partage de responsabilité s’effectuait alors ainsi : 50 % à la charge de la société de diagnostics immobiliers, 20 % à la charge des bailleurs, 20 % à la charge de la société X et 10 % à la charge du notaire.
La cour d’appel confirme le jugement, sauf sur deux points. Primo, le préjudice de jouissance est de 52 244,66 €. Une expertise déterminera le montant de l’indemnité des pertes d’exploitation. Secundo, le partage de responsabilité est désormais le suivant : 50 % à la charge du diagnostiqueur, 10 % à la charge des consorts bailleurs, 20 % à la charge du mandataire et 20 % à la charge du notaire.
Cour d’appel de Bordeaux, RG n°22/04137, 17 janvier 2025.
