Le diagnostiqueur a besoin de renseignements pour réaliser un DPE. Il lui faut aussi un accès aux locaux pour contrôler l’installation électrique. Sinon, le vendeur peut avoir à restituer le prix de vente et à indemniser les préjudices de l’acquéreur, y compris plus de 10 ans après la transaction immobilière. Ceci est un grossier résumé de l’affaire récemment jugée à Caen. Que cela serve néanmoins de rappel aux propriétaires de logements…
Fin 2013, Mme X. achète un immeuble récemment rénové auprès des époux C. Certains travaux ont été confiés à une entreprise, d’autres ont été réalisés par les vendeurs. Le dossier de diagnostic technique, géré par le diagnostiqueur M. D., contenait notamment un DPE (classe E) et un diagnostic électrique (aucune anomalie). Me E., notaire, s’est chargé du reste.
Dès son emménagement, Mme X. souffre du froid, de l’humidité et fait face à différents désordres. En outre, l’installation électrique est défectueuse. S’ensuivent un procès-verbal de constat, un rapport établi par un autre diagnostiqueur, une expertise judiciaire, etc.
Faute de règlement amiable du litige, l’acheteuse assigne le notaire, le diagnostiqueur, les entreprises de travaux, leurs assureurs et les vendeurs devant le tribunal. Elle demande la résolution de la vente et l’indemnisation de ses préjudices. Zoomons sur les diagnostics litigieux (le DPE et l’état de l’installation intérieure d’électricité).
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Concernant le DPE, l’expert aboutit à un classement F voire G au lieu de E. Cependant, il souligne que le vendeur « avait été dans l’incapacité de produire des éléments fiables permettant au technicien d’établir un contrôle ». Il a refusé de fournir des factures d’électricité pour le DPE sur facture et les informations permettant d’utiliser la méthode 3CL.
En prime, la suppression du poêle à bois défaillant et les importants travaux réalisés après la visite du diagnostiqueur faussent le DPE initial. L’expert conclut donc au caractère erroné du diagnostic « faute de renseignements techniques précis et de la non-communication des factures de consommation de l’année précédente ».
Le vendeur, électricien de métier, a réalisé une installation électrique défectueuse et incomplète. En résultent, entre autres, le non-fonctionnement du poêle à bois (mauvaise implantation électrique, câble électrique non gainé traversant le coffre) et de la pompe de relevage (non raccordée).
Cependant, d’une part il n’appartenait pas au diagnostiqueur de relever ces non-conformités, compte tenu des points de contrôle du diagnostic électrique. D’autre part, M. D. n’a pas pu visiter le grenier, faute de moyens d’accès. Il l’a bien précisé dans son rapport. Sinon, il aurait pu constater certains problèmes manifestes. Enfin, son diagnostic électricité respectait parfaitement la norme XP C 16-600. Or le sapiteur s’est basé sur la C15100.
Bref, il n’y a aucun « lien avéré entre les préjudices dont Mme X. réclame réparation au regard des vices cachés ayant justifié la résolution de la vente et un quelconque manquement de M. D. à ses obligations… » Rien ne permet de mettre en exergue une faute de l’opérateur de diagnostic.
L’acquéreuse reproche plusieurs fautes au notaire. Principalement, il aurait manqué à son obligation de conseil. Me R. répond qu’il n’avait pas connaissance des vices cachés. Les époux C. lui avaient dit que l’installation électrique n’était pas neuve, mais qu’elle venait d’être rénovée. Il a pris l’initiative de demander un diagnostic électricité. De plus, le compromis de vente mentionnait les limites du diag. On y lisait ainsi :
« Certains points de contrôles n’avaient pu être effectués de sorte qu’il était rappelé que la responsabilité du propriétaire restait pleinement engagée en cas d’accident ou d’incident ayant pour origine une défaillance de tout ou partie de l’installation n’ayant pu être contrôlée ». L’acquéreur reconnaissait en avoir pris connaissance et en faire son affaire personnelle.
La cour juge que le notaire n’a pas manqué à ses obligations de vérification, d’information et de conseil. En général, tout provient des négligences des époux C., y compris les autres désordres, certains étant apparents et ne relevant donc pas des vices cachés. Circonstance aggravante : M. C. est un professionnel de la construction.
M. et Mme C. demandent, en cas de prononciation de la résolution de la vente, la condamnation de Mme X. au paiement d’une indemnité d’occupation de 500 € par mois, sans apporter la preuve du préjudice subi.
De toute façon, « les vendeurs, considérés comme ayant eu connaissance des vices de la chose vendue, ne peuvent prétendre à l’indemnisation d’un préjudice causé par leur propre mauvaise foi ». Ils font aussi une demande en garantie à l’encontre des autres intimés, rejetée. Les époux C. sont les seuls condamnés, in solidum. Ils doivent :
Cour d’appel de Caen, RG n°21/02549, 8 octobre 2024.